对“善意第三人无权要求合法占有人搬离房屋”之探讨

信息来源：中国法学专家网 | 责任编辑：木可 | 发布时间：2016-01-12

物权善意取得及物权请求权一向是实务中的难点。已进行房屋产权登记的善意第三人是否有权要求合法占有人搬离房屋？在最高院公报的一个典型案例中，二审法院认为善意第三人不必然享有针对房屋合法、正当占有人的物权请求权。本文剖析了该案，针锋相对地提出了与二审判决完全相反的看法。

一、基本案情

连某诉臧某排除妨害纠纷案

上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋原系被告房屋拆迁后以补偿安置款购得，2008年8月，系争房屋的权利核准登记至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李某以被告代理人的身份与案外人谢某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为80万元，2011年8月12日，向相关部门递交了房产转移登记申请书，后系争房屋权利登记至案外人谢某名下。2011年10月，原告与案外人谢某就上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋签订了买卖合同，约定房地产转让价款为110万元，2012年4月5日，系争房屋权利核准登记至原告名下。2012年7月5日原告起诉案外人谢某要求其将系争房屋交付原告，被告作为第三人申请参与诉讼，后本院（2012）浦民一（民）初字第21647号判决，确认以被告名义与案外人谢某就上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；驳回原告要求案外人谢某将系争房屋交付原告的诉求；驳回被告要求确认原告与案外人谢某就系争房屋的买卖关系无效的诉求。原告以其已合法取得系争房屋，现被告仍居住在系争房屋中，严重侵犯了原告作为物权人对物权正常权利的行使为由诉来本院，要求被告立即迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。

上海市第一中级人民法院二审认为：

第一、产权人连某在其从未从出售方谢某处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧某迁出，法院不予支持。

第二、连某对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现。故连某应向谢某主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。

二、核心问题

本案的核心在于三个问题：首先原告连某的房屋所有权是否合法取得；其次被告臧某的占有是否属于合法占有；第三，原告的所有权和臧某的占有冲突时应该如何处理。

（一）原告连某的房屋所有权是否合法取得：

从本案两次审理，并结合生效法律文书（2012）浦民一（民）初字第21647号中的法庭调查均认为本案原告和案外人谢某签订了合法的房屋买卖合同，并支付合理对价，办理完了房屋转移登记手续，取得合法所有权证书，为合法的房屋所有权人。而且连某完成所有权转移登记并取得物权的时候，案外人谢某持有合法的房屋所有权证书，其对房屋所有权的处分属于合法处分，连某基于对登记簿公示效力的信赖与谢某交易，因此其为合法取得，非善意取得。

即使在法院判决第一次买卖合同无效以后，案外人谢某属于无权处分，按照《物权法》一百零六条中对善意第三人的明确规定结合本案审理得出的事实，第一连某无证据证明其有恶意，其为通过中介挂牌取得，连某和谢某也没有利害关系；第二连某支付了合理的对价110万元，其中56万元还为购房后用该房进行银行贷款，直至诉讼时都正常还款，第三，连某已经依法完成了所有权转移登记；以此三点均符合法律规定之善意取得，也应当取得合法的房屋所有权。

（二）被告臧某的占有是否属于有权占有：

该房屋为被告2008年合法取得并一直居住，且其与案外人谢某的买卖合同被法院认定为无效合同，从这点来看，好像是合法占有，但是其实二审法院忽略了一个问题，就是本案纠纷存在两个合同关系：

第一次，被告臧某和案外人谢某的合同关系。

根据（2012）浦民一（民）初字第21647号判决书中所述：“法院认为案外人林某持公证委托书与谢某签订合同并办理了房屋所有权转移登记，法院认为该委托书的内容仅指向授权案外人代为办理系争房屋买卖手续，并不表示案外人有权代为第三人作出出售系争房屋的决定，并且谢某从未实际取得房屋，也并未与居住在房屋内的原权利人进行交涉，主张自己在房屋上的相关合同权利。而谢某在明知交易可能存在履行障碍下，仍径自直接将房屋挂牌，于同年10月就将系争房屋以高出其购买价30万元的价格另行出售，有悖常理。以此三者认定合同当然无效。”

对法院此种观点不能苟同，首先，根据《合同法》五十二条之规定，对合同无效是有明确的规定，本案中并不存在有违反该法条之情形，其次，本案中的谢某购房时基于对公证委托授权的信赖与案外人林某签订合同并支付款项，该委托公证书明确林某有权代为签署买卖合同并收取房款，且公证书上被告的签名经鉴定为真实的；第三，法院在审理中并未有证据和事实认定谢某与林某有恶意串通的问题，仅以林某“委托书的内容仅指向授权案外人代为办理系争房屋买卖手续，并不表示案外人有权代为第三人作出出售系争房屋的决定谢某行为不合常理就认定合同无效不符合法律规定的。”

第二次是案外人谢某和本案原告的买卖合同关系。

（2012）浦民一（民）初字第21647号判决书认定连某和谢某的合同合法有效，应该受到保护，但是因为谢某没有实际占有房屋，无法履行交房义务，因此判决谢某承担违约责任，而当连某完成物权登记以后，其即成为合法的所有权人，而此时臧某的合法占有在连某取得房屋所有权时即应丧失。并根据《物权法》“第二百四十一条 【有权占有法律适用】基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”该法律规定明确有权占有必须为双方有合同关系，而本案的原、被告双方并没有这种关系，因此，对于原告连某而言，被告臧某的占有不属于有权占有。

第三，原告的所有权和臧某的占有冲突时应该如何处理。

首先，既然原告连某属于合法取得房屋所有权，而臧某有不属于有权占有，则在本案中，根据《物权法》“第二百四十三条之规定，臧某应该腾空房屋，返还给连某。其次，臧某应该根据（2012）浦民一（民）初字第21647号的生效法律文书，依据合同相对性原则以及《合同法》五十八条以及《物权法》三十七条之规定找案外人谢某和林某返还财产或者承担民事责任。

三、本案的教训和启示

（一）从2012）浦民一（民）初字第21647号判决来看，无论被告臧某是被骗还是其过失，或者明知，其签署的公证委托文书上的签名是其本人签署的，而且即使根据其自述，其自身连去签署的是担保文书还是委托公证文书都搞不清，作为一个完全民事行为能力人，其自然应为签署的法律文书承担相应的后果，往往这种后果对当事人来说是非常严重的。

(二）本案二审中认定被告属于有权占有是错误的，且本案中二审法院认为原告应该通过合同法的规定追究案外人谢某不能履行交付房屋的合同义务的违约责任，即违反了就当事人诉讼请求审查的原则，又无视了（2012）浦民一（民）初字第21647号中已经审理完毕的生效法律文书中谢某已经承担了违约责任，而且就当事人诉请为物权中的排除妨碍，应当适用《物权法》的规则来审理，即适用法律错误，又变相增加当事人诉累。

(三)本案二审法院以《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；从二审中本院认为的内容来看，二审法院对一审法院的事实认定方面应该是不存在问题的，那就是认为一审法院适用法律错误，从这个角度，一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条  第一款  的规定确实不是很恰当，应当适用《物权法》第三十四条以及二百四十三条之规定来判决，但是无论应该适用那个法条，均应该以保护合法所有权人，并排除无权占有之裁判结果，否则无论从合同法的角度，还是从物权法的角度，均突破了现有法律之规定，不利于物权保护，甚至可以说动摇了物权登记之基础，。

综上所述，本案即没有考虑到物权优先以及善意取得制度原则，也忽视了合同相对性，对于本案的结果应当予以斟酌，以支持第一审判决的结果为宜。