您好,欢迎访问中国法学专家网!  注册申请免费代理诉讼案件 登录 |

企业税务

首页->资讯栏目->涉税案件->企业税务

房地产开发企业将开发产品转为自用或出租土地增值税如何处理?

信息来源:中国税务律师网 | 责任编辑:木可 | 发布时间:2017-05-23

一、清算时收入和成本的税务处理?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的相关规定,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。根据上述规定,房地产开发企业将开发的商品房部分转为自用办公,该办公自用的房产成本费用不能在土地增值税清算时扣除。

二、清算后再转让房地产如何计算土地增值税?

根据国税发〔2006〕187号文件第八条规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

三、将未售转为自用或出租是应清算项目还是可清算项目?

根据山东省地税局2005年1号公告第十九条规定,符合下列条件之一的,房地产开发企业应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的;(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第二十条 对符合以下条件之一的,主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。

通过以上两条规定可以看出,对应清算项目,文件第十九条第一款规定很明确:房地产开发项目全部竣工、完成销售的。而对于可清算项目,公告第二十条第一款规定:已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。因此,对于开发商即使全部将未售部分房产转为自用或出租,也不应认定为“应清算项目”,应作为“可清算项目”来处理。

四、开发商土地增值清算后再销售已转为自用或出租的房产,是按旧房处理还是按新房处理?

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定第三款规定,土增值税的扣除项目:旧房及建筑物的评估价格。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(四)款,旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

财税字【1995】48号《总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第七条规定,关于新建房与旧房的界定问题:新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

根据省地税局视频会议政策答疑,关于新建房与旧房的界定问题,由各市地财政局和地税局根据当地实际情况具体规定。参考:(一)房地产开发企业纳税人建造商品房,已自用或出租使用年限在一年(满12个月)以上再出售的,为旧房,其转让适用旧房转让土地增值税政策。“自用或用于出租”是批同时满足下列条件:1、将开发产品转作开发企业固定资产的;2从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上(含)的。(二)非房地产开发企业自建房屋,使用超过2年(含)转让的为旧房。自建房使用时间超过2年,是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过2年。(三)对单位和个人购买新房再转让的,不论其是否使用,均作为旧房。

财税字【1995】48号《总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十条,关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题:转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

分享到: 更多

律师推荐

赖 绍 松
赖绍松律师毕业于北京大学和清华大学,获法学学士、硕士学位。精通税法、房地产法、公司法及证券法等法律制度,谙熟诉讼程序及诉讼技巧,其业务操作水准和案件解决结果始终获得高度评价,深得委托人及有关方面的信赖和好评。

专家解答

  • 未办预售证先收认购金是否需要缴纳增值税?

    房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如果认购金属于预收款,则应当预缴增值税,反之无须预缴增值税。
  • 租赁办公室所发生的装修费用能否进行抵扣进项税

    税务律师指出,公司对租入的办公室进行装修,所取得的装修费用专用发票,只要该办公室不是用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费则可以抵扣进项税额,并且可以一次性抵扣。
  • 税务行政处罚听证需要注意的时间

    纳税人、扣缴义务人等行政相对人在办理涉税事项、接受税务行政管理等过程中,偶尔会由于违反税法规定而被税务机关处罚,行政相对人理所当然应为自身的违法行为付出代价,但在接受处罚的同时,也要留意法律赋予的申请听证权。
  • 纳税人购买理财产品持有期间取得的收益按贷款服务缴纳增值税

    理财产品、信托产品、结构性融资、资管计划等产品属金融商品,金融商品持有期间利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入按贷款服务征税。因此纳税人购买理财产品持有期间取得的收益按贷款服务缴纳增值税。
  • 纳税人出售限售股是否缴纳营业税

    我们不能把限售股简单地等同于金融商品,不能够适用营业暂行条例关于金融商品转让的规定。出售限售股也不是金融商品的转让,而是属于股权转让,因此纳税人出售限售股不征收营业税。

税种专区

联系专家

13681086635
1056606199
1056606199
扫一扫加微信
1056606199